土地闲置影响多方利益闲置土地处置细则亟待出台

专家指出，不应强化法律，推展制度建设，也可在现有规章的基础上，考虑到由国务院制订行政法规。同时由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制订地方性法规，由省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府根据本地的实际情况制订规章，对土地闲置的管理不予具体的规定。大量土地长年被闲置，正在杜绝各种经济问题和社会问题，因而受到各级领导和主管部门的高度重视。

国土资源部4月22日公布的2014中国国土资源公报称之为：2009-2013年全国已供应建设用地中闲置土地7.02万公顷。而在今年1月15日开会的全国国土资源工作会议上，国土部部长姜大明讲解，2014年国土部全年清扫出有闲置土地100万亩。对于土地闲置问题，在今年2月开会的国务院常务会议上，拒绝必需针对审核专员公署找到问题，采行铁腕措施，坦率问责，既要公安部门土地出让收支管理违规等内乱作为，又要缺失土地闲置中体现出有的各种不作为。

另据报道，早在1999年4月，国土部就通过了《闲置土地处理办法》，并在2012年5月展开了修改。今年，国土部还在全国确认了南京、嘉兴、海宁、临沂、菏泽、宜昌、重庆等11个市县试点前进土地市场诚信体系建设工作。既然中央对土地闲置的问题高度重视，并且国土部也实施的涉及制度和政策，对其展开规范和整治，但记者在专访中了解到，在一些地方的继续执行情况并不理想，涉及政策无法秉持，这是为什么呢？土地闲置政府原因占到比大北京浩天信和律师事务所郑欣律师长年专门从事与土地涉及的法律问题研究，他在拒绝接受中华工商时报记者专访时回应，导致土地闲置的原因主要有企业原因和政府原因。

对于由企业原因导致的土地闲置，大家关注度较为低，人们一般指出土地闲置就是因为企业通过囤地引高房价构建利益最大化，但实质上由于政府原因造成的土地闲置问题也不可小觑，根据官方众说纷纭，50%以上的土地闲置是因政府原因所造成的。国土部实施《闲置土地处理办法》，其想法在于避免企业囤地，减少市场供给，入手房价，提升土地利用效率，防止土地浪费。然而，一些地方政府的政策有利，缺少较好的征地方案，资金不做到以及内乱作为和不作为等等原因，都有可能造成土地闲置。

另外，国土部虽已实施涉及政策，但由于缺乏实施细则，造成政策缺少可操作性，也是妨碍政策继续执行的原因之一。在之前国土部通报的黑名单中，北京、广东、海南等地沦为土地闲置的重灾区。在北京顺义区后沙峪镇中央别墅区，房价已多达10万元每平方米，但就在那里，却有一块700余亩的土地被闲置约5年，且时至今日未获得任何处置。

该地块坐落于顺义区后沙峪镇西红辛庄，总计700余亩，2010年前后分别由北京裕顺通房地产开发有限公司(下称裕顺通公司)、北京盟科置业有限公司(下称盟科置业公司)、北京碧水源房地产开发有限公司(下称碧水源公司)3家研发企业竞得。据介绍，上述3家研发企业的土地出让金和征地款都已100%缴了全款，然而，由于征地过程中的一些违规行为造成征地不成功，不仅造成土地建设无法积极开展，该地块被事实闲置，而且占压了开发商大量资金。随着时间的推移，牵涉其中的镇政府、开发商、等候征地寄居上新楼的村民等各方愈发情绪、饥渴。

事实上，由于地方政府及涉及职能部门原因所导致的土地闲置，裕顺通等3家公司所属地块决非个案。据报导，坐落于深圳市南山区西丽中学北侧有一编号为T402-0014地块，该地块用地面积多达1万平方米。由于法院对该地块的权属没查清，错误地将地块100%的权益确认为圳宝公司所有并不予拍卖会，而没考虑到雪纳公司享有该地块55%的权益，导致受让方、竞买方均无法对该地块展开研发，该地块因此而闲置至今逾20年之久。

该地块曾经常出现在2010年国土部核查通报的全国闲置土地黑名单中。该地块被深圳房地产人士称作闹市区的一块疥疤。根据国土部规定，对于因企业自身原因导致闲置的土地多达两年就要使用权交还土地使用权，但T402-0014宗地由于法院原因闲置逾20年，既无法研发，也无法交还。

而且随着深圳房价的一路上扬，地价也随之上涨，T402-0014宗地的所属研发企业也被当地市场人士戏称为合法囤地。土地闲置让企业犯难对上述在北京和深圳再次发生的土地闲置问题，郑欣指出，这是更为典型的两个例子，其中北京顺义区的个案更加解释，土地闲置问题如得到合理解决问题，将给各方带给负面影响。据裕顺通公司副总经理朱加农讲解，2011年裕顺通公司通过法院拍卖会合法获得坐落于沙峪镇西红辛庄的一块用作商用研发的土地，并于当年9月8日与北京顺义后沙峪镇人民政府(下称镇政府)签定了《西白辛庄村征地项目委托协议书》(下称委托协议书)，双方誓约由裕顺通公司委托镇政府负责管理的组织并实行西白辛庄村的征地工作。

而如今征地启动了两年多，仍遗几十户住宅并未拆卸，征地工作正处于衰退状态，造成先前建设无法展开，该地块被事实闲置，且占压该公司20多亿元资金。自2011年12月27日至今，我们已上百次与镇政府协商尽早已完成征地工作，但至今未完成，造成公司遭受极大经济损失。为此，裕顺通公司于2014年6月23日将镇政府告上法庭，拒绝法院判令被告继续履行委托协议书并向原告缴纳1.5亿多元。

朱加农说道，我们没过多拒绝，就是期望在合理合法前提下，政府能遵守适当职责，坚决契约精神，让事情尽快解决问题。对于土地被长年闲置的原因，裕顺通公司指出，当初在未获得《征地许可证》的情况下，镇政府之后启动了征地，从而令其征地工作陷入困境。

裕顺通公司称之为，根据政府涉及法规规定，征地工作不应获得征地许可证后方可启动。在2011年11月27日，后沙峪镇政府进村实行征地，但顺义区建委实质上只为碧水源公司征地部分授予了集体土地征地许可证，并未给裕顺通公司、盟科置业授予征地许可证。因未获得征地许可证，造成征地的合法性不存在问题，使征地工作举步维艰。之后，裕顺通公司及盟科置业就征地许可证问题，向顺义区及北京市建委等政府主管部门致信交流、协商。

最后，直到2013年12月1日涉及部门为裕顺通公司、盟科置业派发了征地许可证。记者了解到，根据2011年7月26日顺义区政府印发的《顺义区人民政府关于后沙峪镇西红辛庄村征地有关事宜的会议纪要》精神，及与后沙峪镇政府签订的协议书，西白辛庄村的征地工作几乎由后沙峪镇政府主导及负责管理，3家公司仅有需按誓约缴纳征地补偿款项才可，同时3家公司向后沙峪镇政府缴纳了巨额征地费用，后沙峪镇政府不应依法遵守征地职责。

朱加农特别强调：镇政府在未获得征地许可证情况下启动征地，违背了法律规定，给我公司造成了极大经济损失。目前，由于征地工作难以完成，且并未拆迁户杂乱产于，而用作征地的资金又缺少统一有效地管理，造成该地块已陷于开发商无法研发，地方政府无法交还的失望境地，长此下去，企业将难以为继。郑欣回应指出，这种情况不会制约企业发展，甚至有些原本发展较好的企业，因为土地闲置问题长年得到合理解决问题，原订的研发项目无法动工，导致其陷入困境，甚至倒闭。

如再次发生这种情况，企业员工也不会受到诸如再行移往、再就业等一系列问题影响，更容易构成不平稳因素。土地闲置影响各方利益如期无法已完成的征地不仅让政府失望、企业难过，也让村民十分困惑。西白辛庄村民田女士告诉他记者：按照国家法律及政策，村民必须办理农转非并展开适当移往。

被征地村民十分关心农转非的政策实施问题，启动征地时镇政府已向我们解释农转非的资金早已实施，镇政府不会尽早解决问题农转非问题，让村民安心及放心，但直到今日农转非移往问题也未解决。田女士回想道：因为我们原本在西白辛庄居住于的房屋被拆毁，镇政府答允在一年半内给村民修建搬迁安置房并交付给村民，启动征地时，镇政府允诺搬迁安置房的涉及问题皆早已实施，地址就在我们村附近的燕王庄村，而且迅速不会动工，回迁房建设与西白辛庄村征地实时启动，并力争在最短时间内已完成施工。田女士透漏，但事实上，回迁房至今仍如期没能动工，选房分配工作至今也未有启动。

造成大部分已搬出村民至今仍独自同住房屋。记者在现场看见，由于并未展开任何土地平整，当地百姓的生活环境堪称干净、内乱、劣，已拆卸房屋沦为一堆堆瓦砾，瓦砾当中又充满著垃圾，尚存的个别池塘已沦为臭水沟，弥漫着异味，人畜粪便随处可见。夏季即将来临，公共卫生环境令人堪忧。

郑欣回应评价，这解释由地方政府原因造成的土地闲置，如无法及时解决问题任其蔓延到，对国家和地方经济发展、社会平稳以及民生等，都会产生负面影响，也不会给当事各方导致根本性压力。如该地块项目研发能长时间展开，对地方政府财政收入认同不会产生大力起到。

对于上述裕顺通公司所体现的情况，记者联系了后沙峪镇政府，涉及部门人士回应，不会尽早给与回应。但截至记者新闻报道，对方仍仍未任何形式的恢复。闲置土地处理细则亟需实施国土资源部涉及人士曾对媒体讲解，针对以往因政府原因导致土地闲置情况较多，增强政府原因造成土地闲置责任，区分政府原因和企业原因，尤其是具体因政府原因造成的土地闲置，采行协商方式处理。规定对因政府原因导致闲置土地，不应由政府或者有关部门承担责任，强化监管。

有业内人士回应，尽管国家涉及部门针对政府原因造成土地闲置收到警告，但并没继续执行细则，现在，因为政府原因造成土地闲置的难题仍然难以解决。尽管国土部表态对因政府原因导致土地闲置，不应由政府或者有关部门承担责任，强化监管，但记者查询涉及资料，至今并未找到全国范围内有针对政府部门的惩处先例。

土地闲置如果是企业原因，土地就要使用权交还。如果政府部门不作为，也不能任由土地之后闲置下去，这也造成了国土部有令险阻，国家关于闲置土地的涉及规定被架空。业内人士对记者回应，因此，国家有关部门应当减缓前进土地闲置处理办法中因政府原因的处理细则实施，创建防治和处罚机制，避免因政府原因造成土地无限期闲置下去，防止导致土地资源的浪费。

对于如何减缓对闲置土地的有效地处理，并彻底避免由于地方政府原因造成的土地闲置，郑欣明确提出建议，他指出，首先是强化法律、推展制度建设。依法治国的前提在于有法可依，因而要强化和完备法律，让所有事情都依据法律准则。

其二，要严格执法，要增大惩处力度。其三，要强化舆论监督。

当前，对于政府原因造成的土地闲置的舆论监督还过于，大家注目也过于，也就没构成有效地的舆论监督，造成地方政府回应推崇过于。总之，要通过强化法律和执法人员实施有效地的追责，谁的责任就由谁分担，同时增大宣传和舆论监督，让地方政府对这个问题不予高度重视。郑欣建议，在强化法律和制度建设的同时，还要侧重涉及法律法规可操作性，这就拒绝实施设施的实施细则。

目前已实施的是国土资源部的涉及规章，比如《闲置土地处理办法》等，其中对于由于政府原因造成的土地闲置也有涉及的规定，但从法律角度来说还过于充份。由于地方政府原因造成的土地闲置，很难通过国土资源部去追责，全然依赖国土资源部实施的规章，其继续执行力度和惩处措施有可能很难起着理应的效果。因此，在现有部门规章的基础上，可以考虑到由国务院制订行政法规，同时由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制订地方性法规，由省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府根据本地的实际情况制订规章，对土地闲置的管理不予具体的规定。

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